Il-BCA tikkomunika l-approvazzjoni kemm lill-Perit inkarigat mill-applikazzjoni kif ukoll lill-iżviluppatur, liema dokument huwa disponibbli għall-pubbliku fuq il-portal tal-AP EApps (website li l-Periti jużaw biex jikkomunikaw mal-Awtorità tal-Ippjanar).

Huwa ta’ importanza kbira li tqabbad Perit tal-għażla tiegħek li jkollu l-warrant, għal gwida professjonali.

L-iżviluppatur huwa meħtieġ li jagħmel rapport dwar il-kundizzjoni tal-binjiet kontigwi mas-sit. Għaldaqstant, il-ġirien għandhom jiġu infurmati kif xieraq dwar il-kumpilazzjoni ta’ tali rapport ta’ kundizzjoni biex ikunu jistgħu jagħmlu appuntament mal-Perit tal-iżviluppatur biex jiġi assessjat il-bini tal-ġar. Wara dan, il-ġirien jistgħu joġġezzjonaw għar-rapport ta’ kundizzjoni. Il-ġirien jistgħu joġġezzjonaw ukoll fi kwalunkwe ħin wara li d-dikjarazzjonijiet tal-metodu jittellgħu fuq il-pjattaforma tal-EApps.

Wara l-introduzzjoni tal-L.S. 623.06 (Regolament 7 (11)), minn Frar 2022, fil-każ ta’ xogħlijiet ta’ skavar (u fejn applikabbli), terzi persuni li jaqgħu fiż-żona affettwata għandhom id-dritt li jaħtru perit tal-għażla tagħhom biex jirrevedi d-dikjarazzjonijiet tal-metodu u/jew ir-rapporti tal-kundizzjoni sottomessi u approvati mill-iżviluppatur (rappreżentant).

Terza persuna tirreferi għal kull persuna li jkollha titolu legali għal jew użu legali ta’ xi proprjetà kontigwa għas-sit ta’ kostruzzjoni. Għaldaqstant, kull min għandu jew jokkupa xi proprjetà b’xi mezz legali li jkun kontigwu ma’ sit ta’ kostruzzjoni u f’każ ta’ skavar, il-proprjetajiet li jaqgħu fiż-żona milquta ta’ skavar, jitqiesu bħala terza persuna.

Wieħed jista’ jara r-Regolamenti u jniżżilhom mis-sit elettroniku tal-BCA.

Dawn ir-Regolamenti għandhom japplikaw għal kull applikazzjoni għall-kostruzzjoni. Xogħol li jinvolvi:
(a) skavar, li fiż-żona milquta tiegħu jinkludi proprjetà ta’ terzi; jew
(b) it-twaqqigħ jew it-tneħħija ta’ xi struttura eżistenti, jew saqaf jew struttura li tiżbokka ma’, jew immedjatament tmiss ma’, jew li tkun taħt jew sovrastanti xi proprjetà li tappartjeni lil jew okkupata minn terzi persuni jew xogħol ta’ toothing ma’ bini eżistenti; jew
(c) il-bini ta’ sulari addizzjonali jew ħitan jew strutturi li jifilħu t-tagħbija fuq kull proprjetà li tappartjeni lil jew okkupata minn terzi persuni; jew
(d) il-kostruzzjoni ta’ bini ġdid jew sulari addizzjonali li jmissu ma’ proprjetà eżistenti ta’ terzi persuni.

Il-bidu ta’ kull xogħol jista’ jidħol fis-seħħ biss wara li l-Awtorità tal-Bini u l-Kostruzzjoni tipprovdi clearance bil-miktub. Dan li ġej jeħtieġ li jiġi ppreżentat lill-BCA:

• Il-formoli ġodda dettaljati tar-responsabbiltà (it-8 paġni kollha) li jistgħu jitniżżlu mis-sit elettroniku tagħna;
• Il-formola tas-sommarju tar-responsabbiltà l-ġdida li tista’ titniżżel mis-sit elettroniku tagħna;
• Dikjarazzjoni dettaljata tal-metodu ta’ twaqqigħ (jekk applikabbli) bl-użu tal-mudell uffiċjali tal-Awtorità;
• Dikjarazzjoni dettaljata tal-metodu ta’ skavar (jekk applikabbli) inkluż l-investigazzjoni fuq l-art bl-użu tal-mudell uffiċjali tal-Awtorità;
• Dikjarazzjoni dettaljat tal-metodu tal-bini (jekk applikabbli) bl-użu tal-mudell uffiċjali tal-Awtorità;
• Rapporti dettaljati separati dwar il-kundizzjoni tal-proprjetajiet kontigwi kollha li jinsabu biswit, sovrastanti, jew sottostanti għal kwalunkwe sit, li fuqu se jsir xogħol ta’ kostruzzjoni, u fil-każ ta’ skavar, il-proprjetajiet li jaqgħu fiż-żona affettwata ta’ skavar.
• Ir-rapporti dwar il-kundizzjoni jridu jiġu sottomessi fuq il-mudell uffiċjali tal-Awtorità;
• Dikjarazzjoni lill-Awtorità tal-Bini u l-Kostruzzjoni dwar rapporti dwar il-kundizzjoni tal-proprjetà ta’ terzi persuni u kumplessi affettwati mill-iskavar sottomessi fuq il-mudell uffiċjali tal-Awtorità;
• Assigurazzjoni – dikjarazzjoni ta’ kopertura ta’ assigurazzjoni lill-Awtorità fil-forma preskritta skont l-LN 38 tal-2024 reg 3 & 5 (biss)

GARANZIJI BANKARJI:

• Garanzija bankarja favur il-BCA u maħruġa f’isem l-iżviluppatur skont l-SL623.06 (Regolament 6) ekwivalenti għall-ammont massimu f’eċċess indikat fil-polza tal-assigurazzjoni. (Oriġinali li għandu jiġi depożitat fl-uffiċċji tagħna)
• Jekk applikabbli, garanzija bankarja favur il-BCA u maħruġa f’isem l-iżviluppatur (oriġinali li għandha tiġi ddepożitata fl-uffiċċji tagħna) skont SL623.06 (Regolament 7) jekk kumpless jew kumplessi ta’ terzi persuni jaqgħu fiż-żona ta’ skavar affettwata. Il-valur tal-garanzija bankarja għandu jkun ta’ ħames mitt euro (€500) flimkien mal-VAT għal kull kumpless affettwat.
• Garanzija bankarja favur il-BCA u maħruġa f’isem l-iżviluppatur skont l-SL623.08, li l-valur tagħha huwa indikat mill-Awtorità tal-Ippjanar fl-avviż ta’ deċiżjoni tagħha (jekk applikabbli).

Le. Bħalissa, m’hemm l-ebda tariffa relatata mas-sottomissjoni tad-dokumenti.

S’issa, in-numru ta’ garanziji bankarji meħtieġa jista’ jvarja.

1. Mis-16 ta’ Diċembru 2022, bid-dħul fis-seħħ tal-SL 623.08, Garanzija Bankarja ġdida li qabel kienet tiġi depożitata u ġestita mill-Awtorità tal-Ippjanar issa hija r-responsabbiltà tal-BCA. Il-valur ta’ din il-Garanzija Bankarja jiddependi mid-daqs tal-iżvilupp u kemm public footpath jiġi affettwat. F’dan il-każ, il-valur tal-garanzija bankarja meħtieġa se jkun inkluż fil-permess ta’ żvilupp tal-Awtorità tal-Ippjanar.
2. Garanzija bankarja oħra hija dik relatata direttament ma’ terzi persuni affettwati (Skont l-LN 136 tal-2019 (skont ir-Regolament 6 (3) tal-SL 623.06). Il-valur tagħha huwa ddeterminat mill-ogħla eċċess indikat mill-polza tal-assigurazzjoni.
3. It-tielet garanzija bankarja skont l-AL 468 tal-2021 (skont ir-Regolament 7 (11) (c) ta’ SL 623.06) hija meħtieġa biss fil-każ fejn għandu jsir xogħol ta’ skavar bi proprjetajiet ta’ terzi persuni li jaqgħu fiż-żona affettwata ta’ skavar. L-ammont ta’ din il-garanzija tal-bankarja ivarja u jiddependi minn kemm “kumplessi” se jiġu affettwati mill-iżvilupp.

Il-garanziji bankarji kollha għandhom jiġu rilaxxati mill-BCA meta ċ-ċertifikazzjoni ta’ tlestija finali tittella’ mill-Perit, flimkien mad-dikjarazzjonijiet ta’ terzi persuni ffirmati li jiddikjaraw li ma hemm l-ebda pretensjoni għad-danni jew li d-danni kollha ġew saldati b’mod sħiħ.

Barra minn hekk, meta d-dikjarazzjonijiet ta’ terzi persuni ma jiġux sottomessi, il-garanzija bankarja tiġi rilaxxata fi żmien tliet xhur wara ċ-ċertifikazzjoni tat-tlestija finali u n-notifika mibgħuta lil terzi persuni tiġi mgħarrfa li x-xogħlijiet proposti jitlestew permezz ta’ ittra rreġistrata.

Le, kull bank kummerċjali għandu l-forma tiegħu għal użu speċifiku.

Il-perit għandu jinforma lill-BCA li x-xogħlijiet huma kompluti billi jtella’ l-formola finali taċ-ċertifikazzjoni tal-mili fi żmien ġimagħtejn minn meta jitlestew ix-xogħlijiet.

Id-dikjarazzjonijiet iffirmati minn terzi persuni ta’ ebda talba għad-danni ma jkunu ġew riżolti kollha, għandhom jittellgħu wkoll flimkien ma’ evidenza fotografika tax-xogħlijiet kompluti.

Il-garanzija bankarja mbagħad tiġi rilaxxata mill-BCA u tintbagħat lill-bank rispettiv mill-couriers tagħna.

Id-dikjarazzjoni għandha tintbagħat lit-terza persuna permezz ta’ posta reġistrata u l-iskedi ta’ reġistrazzjoni għandhom jittellgħu mill-perit bħala prova ta’ notifika.

Wara l-iskadenza ta’ tliet xhur, jekk il-BCA ma jirċievi l-ebda notifika minn partijiet terzi li jkunu nbdew proċedimenti ġudizzjarji, il-garanzija bankarja tiġi rilaxxata.

Ir-responsabbiltà hija ta’:

• Żviluppatur
• Perit responsabbli
• Uffiċjal tekniku tas-sit (STO)
• Kuntrattur/i

Iva, huwa meħtieġ rapport dwar il-kundizzjoni għal-livelli sottostanti u sovrastanti kollha fil-bini.

Skont ir-Regolament 7 tal-SL 623.06, it-terza persuna hija intitolata għal kopja tar-rapport ta’ kundizzjoni tal-proprjetà tagħha qabel il-bidu ta’ xi xogħlijiet. B’żieda ma’ dan l-istess regolament, it-terza persuna li għandha propjetà li taqa’ fiż-żona milquta mill-iskavar, għandha wkoll id-dritt li jkollha reviżjoni professjonali tad-dikjarazzjoni/jiet tal-metodu u r-rapport ta’ kundizzjoni (imħallas mill-iżviluppatur). Barra minn hekk, jekk ma jkun hemm l-ebda skavar, jew meta parti terza ma taqax fiż-żona affettwata mill-iskavar, parti terza tista’ titlob lill-BCA biex tirrevedi d-dikjarazzjoni/jiet tal-metodu u r-rapport tal-kundizzjoni sakemm it-talba tkun appoġġata mill-opinjoni teknika ta’ professjonist, bi spejjeż tiegħu/tagħha. Terza persuna tista’ tqajjem ukoll kwistjoni mal-BCA dwar in-nuqqas ta’ aderenza mad-dikjarazzjonijiet tal-metodu matul l-eżekuzzjoni ta’ kwalunkwe xogħlijiet sakemm tali talba tkun appoġġata minn opinjoni teknika ta’ professjonist bi spejjeż tat-terza persuna stess.

Terza persuna tista’ tqajjem ukoll kwistjoni mal-BCA dwar in-nuqqas ta’ aderenza mad-dikjarazzjonijiet tal-metodu matul l-eżekuzzjoni ta’ kwalunkwe xogħlijiet sakemm tali talba tkun appoġġata minn opinjoni teknika ta’ professjonist bi spejjeż tat-terza persuna stess.

Il-parti leża tqabbad Perit biex jagħmel rapport tad-danni li mbagħad jittella’ fuq l-EApps. F’dan l-istadju, il-garanzija bankarja sottomessa mill-iżviluppatur tiġi mblukkata. Jekk l-Awtorità ma tirċevix avviż ta’ xi proċeduri ġudizzjarji minn parti aggravata fi żmien tliet xhur mit-tlestija finali u notifika minn parti terza permezz ta’ ittra reġistrata, il-garanzija bankarja tiġi rilaxxata.

Hija l-persuna li sofriet danni, li trid tħallas il-miżata tal-Perit.

Se jkun is-sid/sidien tal-kumpless adjaċenti li jaqa’ taħt iż-żona tal-iskavar u li qed jikkontesta d-dikjarazzjoni tal-metodu tat-twaqqigħ/skavar/kostruzzjoni li jrid iħallas lill-Perit tiegħu għal ħlas massimu ta’ €500. L-istess sid/sidien huwa/huma eliġibbli għal rimborż mill-iżviluppatur.
Dan il-benefiċċju japplika biss meta jkun hemm tħaffir involut.
Din il-garanzija bankarja skont ir-Regolament 7 tal-SL 623.06 (AL 468 tal-2021) tkopri d-drittijiet professjonali tal-periti meta jirrappreżentaw terzi persuni li l-proprjetajiet tagħhom jaqgħu fiż-Żona ta’ Skavar Affettwata.

Talba għar-rimborż tad-drittijiet tal-perit hija possibbli biss jekk
1. it-terzi li jikkontestaw jammontaw għal aktar minn 50% tal-kumpless u
2. jintuża l-istess perit.

Kif imsemmi hawn fuq, dan il-benefiċċju japplika biss fil-każ ta’ siti ta’ kostruzzjoni fejn se jsir xogħol ta’ skavar. Sfortunatament, proprjetajiet ta’ terzi kontigwi ma’ sit ta’ kostruzzjoni fejn mhux se jsir xogħol ta’ skavar jew ma jaqgħux fiż-żona affettwata mill-iskavar, mhumiex intitolati għal dan il-benefiċċju u kwalunkwe miżata professjonali mġarrba biex titressaq oġġezzjoni se jkollha titħallas mit-terza persuna.

Żona li tmiss ma’ sit li jkollu xogħlijiet ta’ skavar, jiġifieri f’distanza, mil-limiti tal-iskavar, ta’ mhux aktar mill-miżura ekwivalenti għall-fond propost għall-iskavar.

Iż-żona affettwata tal-iskavar hija ż-żona biswit ix-xogħlijiet ta’ skavar, liema żona għandha distanza orizzontali ekwivalenti għall-fond propost tal-iskavar madwar il-konfini taż-żona tal-iskavar.

Qabel l-għoti tal-approvazzjoni, id-dokumenti obbligatorji kollha ppreżentati mill-klijent u r-rappreżentant tiegħu jiġu riveduti mill-BCA. F’dan l-istadju u biss, jekk ikun hemm bżonn, jingħata feedback. Mhuwiex possibbli li jiġi speċifikat kemm jieħu żmien il-proċess kollu peress li kull applikazzjoni tiġi riveduta fuq il-mertu tagħha stess u r-rispons jiddependi fuq il-feedback (meta meħtieġ) mir-rappreżentant tal-applikant.

Dawk il-proprjetajiet li huma kontigwi mal-iżvilupp propost u dawk li huma affettwati mill-iskavar u li jaqgħu fiż-żona affettwata mill-iskavar. Terza persuna għandha d-dritt li tirrevedi BISS ir-rapport dwar il-kundizzjoni mħejji għall-bini tagħha (mhux ir-rapporti tal-kundizzjoni kollha).

Huwa meħtieġ rapport ġeoloġiku jekk l-iskavi se jkunu aktar fondi minn 2 metri mil-livell eżistenti tal-art.

Wieħed jista’ joġġezzjona għad-dikjarazzjoni tal-metodu hekk kif dan jittella’ fuq l-EApps.

Min jirċievi rapport dwar il-kondizzjoni għandu javża lill-Awtorità tal-Bini u l-Kostruzzjoni bin-nuqqas ta’ qbil tiegħu mar-rapport dwar il-kondizzjoni fi żmien ġimgħatejn.

Kumpless tfisser kull proprjetà fuq livell wieħed jew aktar li taqsam l-istess impronta fuq parti minnha u li jkollha aċċess għal ġo triq u fejn aktar minn ħamsin fil-mija (50%) tas-sidien totali jeleġġu biex jikkummissjonaw l-istess permess biex jirrevedu r-rapporti ta’ kundizzjoni u/jew dikjarazzjonijiet tal-metodu li kienu ppreparati mill-Perit f’isem l-iżviluppatur.

Hekk kif it-terz jirċievi fattura fiskali mingħand il-Perit biex jirrevedi d-dikjarazzjonijiet tal-metodu u/jew ir-rapport ta’ kundizzjoni, irid jitlob l-ispiża mingħand l-iżviluppatur u javża lill-BCA. L-Awtorità għandha, fi żmien ġimagħtejn mis-sottomissjoni ta’ rapport finali ta’ tlestija mill-proġett flimkien ma’ kopja awtentika tal-irċevuti fiskali relatati mal-ħlas mill-iżviluppatur fir-rigward ta’ dawk il-pretensjonijiet, tirrilaxxa lill-iżviluppatur il-garanzija bankarja. Jekk ma jiġux sottomessi dawn l-irċevuti, il-garanzija bankarja tiġi mblukkata mill-Awtorità tal-Bini u l-Kostruzzjoni sakemm il-ħruġ jiġi solvut.

M’hemm l-ebda limitu ta’ żmien speċifiku.

Wieħed jista’ jikkonsidra li jibda proċeduri legali u jinforma lill-BCA biex sakemm il-kwestjoni tiġi riżolta l-garanzija bankarja tal-iżviluppatur tiġi miżmuma.

Informazzjoni li diġà hija fid-dominju pubbliku tista’ tiġi aċċessata liberament. Madankollu, kull ħaġa li ma taqax taħt id-dominju pubbliku teħtieġ il-kunsens tas-suġġett tad-data.

Sakemm l-assigurazzjoni tiġġedded, ix-xogħlijiet għandhom jieqfu immedjatament peress li jmorru kontra t-termini u l-kundizzjonijiet tal-approvazzjoni tal-BCA.